Sắp tới chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư mất nhiều tiền hơn

Từ ngày 1.1.2026, có thể dễ xin chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư nhưng sẽ mất nhiều tiền để chuyển mục đích sử dụng hơn.

Trao đổi với Lao Động, Luật sư Trần Tuấn Anh – Giám đốc Công ty Luật Bright Legal cho biết, từ ngày 1.1.2026, có thể dễ xin chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư nhưng sẽ mất nhiều tiền để chuyển mục đích sử dụng hơn.

Luật sư Trần Tuấn Anh phân tích, theo Luật Đất đai năm 2024 thì hộ gia đình, cá nhân có thể xin lên đất thổ cư dễ dàng hơn vì 2 nguyên nhân.

Thứ nhất, đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở thì việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở chỉ cần phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện, điều này được quy định tại khoản 5 điều 116 Luật Đất đai 2024 mà không cần kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Quy hoạch sử dụng đất có tính ổn định lâu dài (10 năm, tầm nhìn 20 năm), trong khi đó kế hoạch hàng năm sẽ có tính linh hoạt thấp hơn và không có tính ổn định.

Thứ hai, sau khi có Nghị định số 115/2025/NĐ-CP về việc quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai thì thẩm quyền của UBND cấp huyện sẽ chuyển giao cho UBND cấp xã thực hiện, trong đó có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất. Việc này làm rút ngắn thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nói riêng.

Luật sư Trần Tuấn Anh cho biết, theo Luật Đất đai thì khi hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì phải nộp 4 chi phí như sau: Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; lệ phí cấp giấy chứng nhận; lệ phí trước bạ; phí thẩm định hồ sơ.

“Tiền sử dụng đất là một trong những khoản chi phí chiếm phần lớn và quan trọng khi chuyển mục đích sử dụng đất, thường lên đến vài trăm triệu đồng. Mà từ 1.1.2026, khi chính thức áp dụng bảng giá đất mới tiệm cận hơn so với giá thị trường, chắc chắn sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới khoản tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp” – Luật sư Tuấn Anh đánh giá.

Hiện nay, công thức tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư được quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP như sau:

Trong đó:

(1) Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất tính như sau:

(2) Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:

– Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = Diện tích đất x Giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong bảng giá đất

– Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê 1 lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:

Theo Luật sư Tuấn Anh, có thể thấy công thức tính chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất đều gắn liền với bảng giá đất. Việc bảng giá đất tăng chắc chắn cũng kéo theo việc người dân phải trả khoản tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng nhiều hơn nhiều so với trước 1.1.2026.

“Dù điều kiện xin lên đất thổ cư được dễ dàng hơn, tuy nhiên nếu làm sau 1.1.2026, người dân sẽ mất nhiều tiền để thực hiện chuyển mục đích sử dụng” – Luật sư Tuấn Anh cho biết.

Theo Thạch Lam

Báo Lao Động