Bất động sản hưởng lợi khi vàng đang biến động mạnh

“Dòng tiền rẻ” được bơm ra thị trường chắc chắn sẽ tìm đến những kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt và khả năng tích trữ tài sản lâu dài. Trong đó, với bối cảnh vàng đã tăng lên mức cao kỷ lục và biến động khôn lường, thì bất động sản vốn nhạy cảm trước các chu kỳ tiền tệ, có thể là lựa chọn hàng đầu để dòng tiền trú ẩn…

Thị trường bất động sản vừa đi qua giai đoạn khó khăn nhất. Về tổng thể, thị trường vẫn tồn tại một số khó khăn nhất định, nhưng mức độ khó khăn đang giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước.

Đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay, thị trường bất động sản còn có thể đón thêm nhiều làn sóng đầu tư, khi tín dụng nới lỏng liên tục được phát đi và dòng tiền rẻ bơm ra.

MỤC TIÊU TĂNG TRƯỞNG TÍN DỤNG Ở MỨC 16%

Thực tế, sau một thời gian dài giảm dần lãi suất và khối lượng phát hành, đến ngày 5/3/2025, Ngân hàng Nhà nước chính thức dừng phát hành tín phiếu, phát đi tín hiệu mạnh mẽ về định hướng nới lỏng tiền tệ, hỗ trợ kéo giảm mặt bằng lãi suất thị trường theo đúng chủ trương của Chính phủ.

Mặt khác, dù chưa có động thái giảm lãi suất điều hành, song lãi suất huy động cũng giảm khá nhanh trong thời gian gần đây, sau khi Ngân hàng Nhà nước “tuýt còi” các ngân hàng tăng lãi suất huy động trên thị trường 1 (nơi diễn ra giao dịch giữa các định chế tài chính với doanh nghiệp và người dân). Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước cho hay từ sau cuộc họp với Ngân hàng Nhà nước (25/2/2025) đến ngày 25/3/2025, 24 ngân hàng thương mại trong nước đã quyết định điều chỉnh giảm lãi suất với mức từ 0,1 – 1,05%/năm, tùy theo từng kỳ hạn.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng ở mức 16%, tương đương 2,5 triệu tỷ đồng sẽ được “bơm” ra thị trường.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), “dòng tiền rẻ” được bơm ra thị trường chắc chắn sẽ tìm đến các kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt và khả năng tích trữ tài sản lâu dài. Trong đó, với bối cảnh vàng đã tăng lên mức cao kỷ lục và biến động khôn lường, thì bất động sản, chứng khoán có thể là những lựa chọn hàng đầu để dòng tiền trú ẩn. Đặc biệt, bất động sản vốn nhạy cảm trước những chu kỳ tiền tệ nên có thể sẽ sớm phản ứng với đà giảm lãi suất, tạo ra sóng đầu tư mới vào thời gian tới, nhất là khi thị trường bất động sản đang phục hồi và Ngân hàng Nhà nước liên tiếp thể hiện động thái gia tăng tín dụng ở lĩnh vực bất động sản. 

Cụ thể, theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 9/2024, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ, tăng 9,15% so với cuối năm 2024 và cao hơn 0,15% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.  

Nguồn cung bất động sản cũng trên đà phục hồi, tăng trưởng tích cực. Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận 65.376 sản phẩm chào bán mới, gấp 3 lần so với năm 2023. Tương tự, nguồn cung bất động sản nhà ở năm 2025 dự kiến tiếp tục phục hồi trên diện rộng với mức tăng khoảng 10% so với năm 2024. Trong trung hạn, nguồn cung nhà ở sẽ có xu hướng tăng từ các dự án bất động sản được tháo gỡ khó khăn trong thời gian qua và được cấp phép mới, bao gồm cả các dự án nhà ở xã hội.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, năm 2024 có 210 dự án được tháo gỡ, tái triển khai trở lại. Số lượng dự án cấp phép mới năm 2024 cũng tăng 18% so với cùng kỳ năm trước. VARS tin rằng xu hướng này sẽ tiếp tục duy trì bởi khi các bộ luật mới liên quan đến nhà ở, đất đai và kinh doanh bất động sản được triển khai, cùng với kế hoạch sáp nhập các tỉnh, thành phố, sẽ hạn chế nhiều bất cập, tồn tại, hỗ trợ giảm bớt thủ tục pháp lý thực hiện dự án.

Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ năm 2025 dự kiến ở trên mức 70% dù tốc độ hấp thụ có chậm lại do mức giá tại một số khu vực, phân khúc đã tăng cao và tăng nhanh. Đồng thời, giá bất động sản cũng vẫn động lực tăng giữa bối cảnh áp lực lạm phát cận kề.  

DUY TRÌ KIỂM SOÁT CÁC KHOẢN VAY

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, đánh giá dù chính sách tín dụng nới lỏng, nhưng ngân hàng vẫn đang duy trì kiểm soát đối với các khoản vay liên quan đến bất động sản. Theo đó, Thông tư số 06/2023/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 39/2016 được áp dụng, giúp hạn chế rủi ro đối với hệ thống tài chính ngân hàng và hỗ trợ thanh lọc ngành bất động sản, loại bỏ doanh nghiệp bất động sản với những dự án không đủ điều kiện mở bán, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy; tạo điều kiện cho doanh nghiệp lành mạnh, sức khỏe tài chính tốt, năng lực và kinh nghiệm triển khai thực hiện dự án.

Với người tiêu dùng bất động sản, Thông tư 06/2023/TT-NHNN cũng quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ… của các khoản vay mua nhà để ở, đặc biệt là khoản vay với số tiền lớn.

Ngoài ra, Thông tư 06/2023/TT-NHNN còn quy định một số nhu cầu vốn mà tổ chức tín dụng không được phép cho vay, bao gồm: cho vay để chứng minh khả năng tài chính trong giao dịch với bên thứ ba; cho vay để thanh toán tiền đặt cọc đối với dự án bất động sản hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện pháp lý theo quy định; cho vay bù đắp tài chính, tức là cho vay để bù đắp chi phí mà khách hàng đã thanh toán bằng vốn tự có, hoặc vốn vay từ các cá nhân, tổ chức khác (không phải tổ chức tín dụng) nhằm thực hiện phương án, dự án kinh doanh hoặc phục vụ nhu cầu đời sống.

Hơn nữa, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 với những quy định có nội dung định hướng tương tự sẽ giảm thiểu rủi ro kinh doanh của ngành, giảm rủi ro cho khách hàng, ngân hàng và cả nền kinh tế.

Theo ông Trần Văn Bình, Tổng thư ký VARS, về lâu dài, mức lãi suất cho vay của ngân hàng thương mại cũng bị phụ thuộc vào điều kiện lãi suất chung trên thị trường, diễn biến kinh tế vĩ mô, lạm phát, chính sách tiền tệ, song lãi suất cho vay dự kiến vẫn ổn định ở mức phù hợp, nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Đặc biệt khi Fed dự kiến cắt giảm lãi suất điều hành trong năm 2025, càng tạo dư địa để nới lỏng chính sách tiền tệ. 

 “Quá trình tăng trưởng kinh tế tất yếu kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả phân khúc, từ căn hộ đến văn phòng cho thuê, nhà xưởng, bất động sản bán lẻ… Vì vậy, nhằm đón đầu cơ hội, doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản cần xây dựng chiến lược phù hợp.

Trong đó, doanh nghiệp nên tập trung vào những sản phẩm đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp để dễ dàng tiếp cận vốn vay; đồng thời, tăng khả năng hấp thụ sản phẩm khi người mua nhà tận dụng được lợi thế về tín dụng.

Với nhà đầu tư bất động sản, để giảm thiểu rủi ro, cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao và tránh chạy theo những sản phẩm bị “thổi” giá; ưu tiên khu vực có tiềm năng phát triển thực sự, hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu thực tế cao nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư dài hạn”, ông Bình nhấn mạnh.

Theo Hoàng Bách

VnEconomy