Bỏ tiền tỷ mua lại mảnh đất của chính mình khi chuyển đất vườn sang đất ở

Hiện chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn (đất nông nghiệp) sang đất ở được tính bằng 100% phần chênh lệch giá.

Gia đình ông Lực ở Quốc Oai (Hà Nội) có mảnh đất tổ tiên để lại rộng hơn một sào. Trước giờ, phần đất này chủ yếu dùng để trồng khoai, trồng rau phục vụ việc buôn bán của hai vợ chồng. Ngôi nhà cấp bốn nằm gọn ở một góc, còn lại là đất vườn – tài sản mà ông vẫn coi như “của để dành”, để đời sau có chỗ dựng nhà mà không phải đi đâu xa.

Khi người con trai thứ hai chuẩn bị lập gia đình, mong muốn của ông là tách thửa, chuyển đổi phần đất vườn đang trồng trọt sang đất ở để chia cho con làm nhà. Nhưng khi tìm hiểu thủ tục, ông mới biết chi phí chuyển mục đích sử dụng đất có thể lên tới hơn 2 tỷ đồng. Mảnh đất mà vợ chồng ông đã canh tác nửa đời người, cũng là nơi cha mẹ ông dựng nhà trong những năm khó khăn, giờ muốn cho con chỗ ở lại phải “trả tiền lần nữa”.

Con trai ông làm công ăn lương, vợ chồng trẻ thu nhập ổn định nhưng không dư dả. “Thôi, chắc phải đi thuê nhà tạm chứ biết lấy đâu ra mấy tỷ”, ông nói .

Nhìn mức giá chuyển đổi, bản thân người con cũng thừa nhận: “Với giá đất nông nghiệp của chính mình mà bỏ tiền tỷ thì thôi để đó mua đất mới còn hơn là chuyển đổi”.

Với nhiều gia đình nông thôn, chia đất dựng nhà cho con cái không chỉ là câu chuyện đời thường. Đó là tâm nguyện, là cách giữ sự gắn kết gia đình qua nhiều thế hệ. Thế nhưng ở không ít địa phương, việc này đang trở thành một bài toán khó chỉ vì chi phí chuyển đổi quá cao.

Đất đai trong quan niệm của nhiều người Việt không chỉ là tài sản kinh tế. Đó là nơi gắn với ký ức, với dòng họ, với sự ổn định sinh kế. Thế nhưng nghịch lý đang diễn ra khi người dân có đất nhưng không thể ở trên đất của chính mình. Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở được tính bằng 100% phần chênh lệch giá. Trong bối cảnh giá đất ở tăng mạnh theo tốc độ đô thị hóa, số tiền phải nộp đôi khi vượt quá khả năng của cả một gia đình, biến ước mơ “có mái nhà ổn định” thành “bài toán khó có lời giải”

Điều đáng lưu ý là phần lớn những người rơi vào hoàn cảnh này không phải là người đầu cơ hay mua đất để trục lợi. Họ chỉ muốn ở trên mảnh đất của chính mình, nơi gia đình đã sinh sống, canh tác qua nhiều thế hệ. Nhưng khi các mức thu đều được áp dụng đồng loạt không phân biệt nhu cầu, nhóm chịu thiệt nhiều nhất chính là những người cần nhà để ở.

Đất vườn, ao liền kề nhà ở vốn từ lâu được xem như quỹ đất dự trữ sinh hoạt của gia đình. Trước đây, chi phí chuyển đổi được áp dụng cơ chế ưu đãi để giảm gánh nặng. Nhưng từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, ưu đãi này bị bãi bỏ, người dân phải nộp toàn bộ phần chênh lệch tính trên toàn bộ diện tích.

Dự thảo Nghị quyết Chính phủ vừa trình Quốc hội đang được xem là hướng tháo gỡ. Theo đó tới đây, khi chuyển đất nông nghiệp trong thửa đã có một phần đất ở, phần diện tích trong hạn mức giao đất ở chỉ phải nộp 30%, phần vượt hạn mức nộp 50% và 100% áp dụng với diện tích quá lớn hoặc gom đất đầu cơ. Đây không chỉ là giảm chi phí, mà nhu cầu an cư của người dân lúc này đã được đặt lên hàng đầu.

Ý nghĩa nhân văn lớn hơn nằm ở cơ chế chuyển tiếp khi những trường hợp đã chuyển đổi mục đích từ 1/8/2024 và đã nộp tiền sẽ được tính lại và hoàn trả phần chênh lệch. Điều này không chỉ giảm gánh nặng tương lai, mà còn trả lại sự công bằng cho những khoản đã nộp vượt quá trước đây.

Trong bối cảnh nhiều địa phương xây dựng bảng giá đất mới tiệm cận với giá thị trường (áp dụng từ năm 2026), số tiền mà người dân phải nộp sau khi chuyển mục đích sử dụng đất dự kiến tăng mạnh. Thực tế ghi nhận có trường hợp chi phí cao gấp nhiều lần so với trước, tạo áp lực tài chính lớn, đặc biệt với hộ gia đình ở nông thôn, vùng ven đô, là những khu vực có nhu cầu tách hộ và hợp thức hóa nhà ở rất cao.

Bộ Tài chính cho rằng khi chưa thể sửa đổi ngay luật, việc khôi phục cách tính theo tỷ lệ phần trăm sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn, giảm gánh nặng tài chính cho người dân.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết dự thảo này khắc phục bất cập của Điều 155 Luật Đất đai 2024 – quy định từng khiến người dân rơi vào tình cảnh “mua lại đất của chính mình”.

Ông Châu dẫn chứng, có trường hợp xin chuyển đất nông nghiệp sang đất ở với diện tích 400 m2 ở quận 7 (TP HCM), số tiền phải nộp lên tới chục tỷ đồng, gần bằng giá mua lô đất tương tự trên thị trường. Không ít người vì vậy đành rút hồ sơ, không làm sổ đỏ, dẫn đến nguy cơ giao dịch ngầm gia tăng và công tác quản lý đất đai bị suy giảm hiệu lực.

Chủ tịch HoREA cho rằng, Dự thảo Nghị quyết nếu được Quốc hội thông qua, sẽ không áp 100% giá đất của bảng giá đất để tính thu tiền sử dụng đất đối với toàn bộ thửa đất.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận thực tế là đất đai vốn là chuyện dài hơi, gắn với cả một đời người, thế nhưng chính sách tài chính liên quan đến đất thời gian qua thay đổi liên tục, khiến nhiều người không khỏi hoang mang. Trước ngày 1/8/2024, khi chuyển mục đích sử dụng đất, người dân nộp 50% phần chênh lệch. Sau mốc này, mức thu tăng lên 100%. Rồi gần đây lại đưa ra phương án mới, dự kiến linh hoạt từ 30% đến 50% hay 100% tùy từng trường hợp.

Việc thay đổi nhanh như vậy khiến nhiều người chưa kịp yên tâm để lập kế hoạch an cư, trong khi đất đai là tài sản gắn bó cả đời và đòi hỏi sự ổn định.

Nếu dự thảo lần này thực sự đi vào cuộc sống, những câu chuyện như của gia đình ông Lực sẽ bớt dần. Con cháu có thể tiếp tục lớn lên trên chính phần đất tổ tiên, thay vì phải đi tìm một nơi xa gia đình.

Nhìn rộng ra, dự thảo Nghị quyết lần này như một làn gió dịu giữa lúc thị trường đất đai đang nhiều biến động, nó không chỉ giảm gánh nặng tài chính, mà còn trả lại giá trị gốc của đất đai – một nơi để an cư, gắn bó, truyền nối qua nhiều thế hệ, chứ không chỉ là những con số thu ngân sách trên giấy tờ. Khi đó, chính sách mới sẽ thật sự chạm vào đời sống của người dân.

Theo Mai Anh

Tạp chí Kiến Thức Đầu Tư