Nhà đầu tư bất động sản chờ cơ hội xuống tiền

Cuối năm 2024 đã xuất hiện trở lại nhóm nhà đầu tư “lướt sóng”, đầu cơ mua nhanh bán nhanh. Tuy nhiên dự kiến nhóm đầu tư ngắn hạn sẽ chậm lại để quan sát và chờ đợi cơ hội xuống tiền phù hợp.

Nguồn cung cải thiện

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của Viện nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản Dat Xanh Services, trong quý II cả nước dự kiến có thêm 14.000 sản phẩm nhà đất mở bán lần đầu, tăng gần gấp đôi so với quý đầu năm. Nhờ đó, tổng cung sơ cấp (sản phẩm mới và hàng tồn kho) tích lũy đạt gần 52.000 sản phẩm, tăng 4% so với quý trước.

Xét theo khu vực, các tỉnh phía Nam lấy lại ưu thế khi có thêm hơn 8.000 sản phẩm mở bán mới trong quý này, chiếm 54% giỏ hàng cả nước. Mức này tăng gấp 3 hồi đầu năm (quý I chỉ có 1.700 sản phẩm). Cộng với hàng tồn kho từ các quý trước, lượng chào bán khu vực này đạt hơn 23.000 sản phẩm. Rổ hàng mở bán mới chủ yếu là căn hộ, đất nền, tập trung ở TPHCM, Bình Dương, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Với thị trường miền Bắc, Dat Xanh Services dự báo đà tăng nguồn cung chậm lại, với khoảng 4.000 sản phẩm mở bán mới (chiếm 29% giỏ hàng). Mức này giảm gần 20% so với quý trước. Lũy kế nguồn cung sơ cấp phía Bắc quý II khoảng 19.000 sản phẩm, chiếm 37% tổng cung. Riêng khu vực miền Trung vẫn khiêm tốn với 2.000 sản phẩm, tương đương 14% giỏ hàng.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản Dat Xanh Services dự báo 3 kịch bản tăng trưởng đối với thị trường quý II/2025. Trong đó, kịch bản lý tưởng là nguồn cung mới tăng 25 – 30%, lãi suất thả nổi ở mức 8 – 10%, giá bán tăng 5 – 7% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30 – 40%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới tăng 20 – 25%, lãi suất thả nổi ở mức 9 – 11%, giá bán tăng 3 – 5% và tỷ lệ hấp thụ đạt 25 – 30%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Với kịch bản thách thức, Dat Xanh Services cho biết, nguồn cung mới tăng 15 – 20%, lãi suất thả nổi ở mức 10 – 12%, giá bán giữ nguyên không tăng và tỷ lệ hấp thụ đạt 20 – 25%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhưng cũng khá hợp lý trong giai đoạn thị trường ẩn chứa nhiều biến số.

Dự báo thị trường trong quý II, Tổng giám đốc Cushman&Wakefield cho biết TPHCM sẽ đón nhận khoảng 9.500 căn hộ mở bán mới, đa phần vẫn là sản phẩm cao cấp với giá bán trung bình 120 triệu đồng/m2. Năm 2026, nguồn cung gần 10.000 căn và sẽ đạt hơn 15.000 căn vào năm 2027.

Diễn biến tương tự cũng được DKRA Group chỉ ra. Theo đó, trong quý II, TPHCM và vùng vệ tinh đón khoảng 5.200 sản phẩm nhà đất mở bán mới. Tổng nguồn cung sơ cấp tích lũy trên thị trường đạt hơn 24.000 sản phẩm. Trong đó, căn hộ chiếm hơn 60%, chủ yếu ở TPHCM và Bình Dương.

Còn loại hình đất nền và nhà liền thổ phân bổ tại Long An, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu. Đà tăng mạnh nguồn cung bất động sản phía Nam nhờ loạt dự án lớn được triển khai ở Bình Dương, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu của các chủ đầu tư như Vingroup, Eco Park, Đất Xanh…

Dự báo về thị trường căn hộ TP HCM 3 quý tới, Knight Frank cho biết TPHCM dự kiến đón thêm khoảng 5.900 căn hộ mới gia nhập. Từ nay đến năm 2028, nguồn cung căn hộ sẽ đạt hơn 63.000 căn. Trong đó, TP. Thủ Đức dẫn dắt nguồn cung với 40% thị phần, còn khu Nam và Tây chiếm 17% mỗi khu vực. Đến năm 2028, giá bình quân căn hộ TPHCM có thể đạt 4.300 USD mỗi m2 (tương đương 110 triệu đồng).

Xét về thanh khoản, các quý tới, thanh khoản căn hộ TPHCM sẽ hồi phục tốt hơn, nhờ được thúc đẩy bởi khuôn khổ pháp lý mới cũng như sự tăng nhiệt từ nhiều dự án hạ tầng trọng điểm. Dù vậy khó có đột phá do nguồn cung hạn chế và sự cạnh tranh bởi rổ hàng giá rẻ từ các thị trường lân cận.

Thị trường tăng tốc

Theo ông Lưu Quang Tiến, năm 2024 thị trường bất động sản đã đi được khoảng một nửa hành trình để bước vào giai đoạn hồi phục. Bước sang quý I/2025, thị trường tiếp tục đà tăng trưởng nhưng tốc độ tăng trưởng vẫn chưa nhanh như kỳ vọng.

“Lẽ ra thị trường bất động sản quý II vẫn duy trì đà tăng trưởng khả quan hơn, nếu không phải đón nhận thông tin ngoài mong muốn liên quan chính sách thuế quan đối ứng ở mức cao của Mỹ đối với Việt Nam. Thời hạn 90 ngày Mỹ tạm dừng chưa áp dụng mức thuế cao đến 46% đối với Việt Nam, sẽ cũng là 90 ngày Chính phủ, các tổ chức, thể chế, doanh nghiệp, các nhà đầu tư tìm giải pháp, thay đổi chiến lược, quan sát để thích ứng trong mọi tình huống”, ông Tiến nói.

Thế nên, tương tự như nhiều ngành sản xuất quan trọng khác, thị trường bất động sản có thể hơi bị chững lại trong 90 ngày này để quan sát, chờ đợi kết quả đàm phán và mức thuế quan chính thức được áp dụng.

“Dự báo thị trường bất động sản quý II vẫn tiếp tục tăng tốc nhẹ, với sự chuyển dịch trọng tâm chính, như chuyển dịch nhu cầu, chuyển dịch dòng tiền, chuyển dịch kỳ vọng”, ông Tiến nói.

Cụ thể, nhu cầu đối với sản phẩm bất động sản trung tâm tiếp tục duy trì ổn định, đặc biệt đối với phân khúc bất động sản cao cấp. Tuy nhiên nhu cầu phân khúc bất động sản trung cấp có xu hướng dịch chuyển dần từ trung tâm ra các đô thị vùng ven, đô thị vệ tinh và dọc theo các tuyến đường vành đai.

Kéo theo đó, dòng tiền đầu tư vào bất động sản đang có xu hướng phân hóa. Khách hàng có nhu cầu mua ở thực tập trung đầu tư chủ yếu vào phân khúc bất động sản vừa túi tiền, pháp lý chuẩn. Sau đợt “sốt nóng” tại thị trường bất động sản Hà Nội và một số tỉnh thành phía Bắc, nay dòng tiền đầu tư bất động sản đang có xu hướng dịch chuyển dần từ Bắc vào Nam.

Cuối năm 2024 đã xuất hiện trở lại nhóm nhà đầu tư “lướt sóng”, đầu cơ mua nhanh bán nhanh. Tuy nhiên dự kiến nhóm đầu tư ngắn hạn sẽ chậm lại để quan sát và chờ đợi cơ hội xuống tiền phù hợp.

“Việt Nam đón chào năm 2025 với tâm thế rất tích cực, kỳ vọng một kỷ nguyên mới sẽ thúc đẩy kinh tế Việt Nam phục hồi mạnh mẽ, đồng thời đưa bất động sản trở về giá trị thực. Cũng cần hiểu thêm “giá trị thực” trong chu kỳ mới của bất động sản không phải là giá rẻ, mà là “đúng giá trị”, với khung giá mới cao hơn đang được áp dụng đồng loạt trên khắp các tỉnh thành”, ông Tiến khẳng định.

Tuy nhiên, những biến động khó lường của chính sách thuế quan của Tổng thống Mỹ Donald Trump khiến thị trường bất động sản thay vì tâm lý phấn khích trước chu kỳ mới, đang chuyển sang trạng thái bình tĩnh tiếp tục quan sát và chờ đợi.

“Thị trường bất động sản nhìn chung đã “nén” đủ lâu, động lực để “giải nén” là có thật. Chúng ta vẫn có niềm tin, kỳ vọng vào sự cải thiện ngày càng tích cực hơn của thị trường bất động sản”, ông Tiến nói.

Theo Duy Quang

Báo Tiền Phong