Sự vô lý của căn chung cư 100 m2 hét giá 9 tỷ đồng

Căn hộ 100 m2, giá xây dựng cao nhất cũng chỉ tới 3 tỷ đồng, còn lại là giá trị quyền sử dụng đất được người bán thổi phồng lên.

Theo một dữ liệu gần đây, giá chào bán tại nhiều dự án chung cư ở Hà Nội có chiều hướng đi xuống so với cùng kỳ. Tuy nhiên, mức giảm chỉ từ 2-5% so với lúc đỉnh đầu năm ngoái, khiến các căn hộ có diện tích lớn (khoảng trên dưới 100 m2) vẫn có tổng tiền rao bán lên đến 8-12 tỷ đồng một căn. Dễ thấy, mức giá này vẫn vượt quá tầm với của nhiều người.

Theo tôi, giá trị của chung cư bao gồm hai phần: giá trị xây dựng của chung cư và giá quyền sử dụng đất. Tôi sẽ tính cho bạn xem, giá của một căn chung cư diện tích 100 m2 được rao bán 9 tỷ đồng như hiện nay đang bị thổi lên một cách phi lý như thế nào?

Thứ nhất, xét về giá trị xây dựng của chung cư: đơn giá xây dựng chung cư cao cấp hiện nay vào khoảng 20 triệu đồng mỗi m2. Nếu tính cả lợi nhuận của chủ đầu tư, chi phí xây dựng cao nhất cũng chỉ loanh quanh ngưỡng 30 triệu đồng cho mỗi m2. Như vậy, giá thành để xây dựng căn hộ 100 m2 sẽ được tính toán vào khoảng 3 tỷ đồng.

Thứ hai, xét về giá trị của quyền sử dụng đất. Nếu lấy giá bán trừ đi giá xây dựng thì tức là giá trị quyền sử dụng đất cho căn hộ trên sẽ ở mức 6 tỷ đồng. Tuy nhiên, tòa nhà chung cư được xây dựng nhiều tầng, với hệ số sử dụng đất ước tính là k = 20. Tức là 100 m2 căn hộ kia sẽ chỉ tương đương 5 m2 đất. Tính ra, mỗi mét vuông được chủ nhà định giá sẽ là 1,2 tỷ đồng. Thử hỏi, liệu giá đất mặt tiền đường kế bên toàn nhà chung cư có thể đạt tới ngưỡng 1,2 tỷ đồng mỗi mét vuông không?

Theo công thức tính “giá trị đất” bằng “giá trị kinh doanh thu được hàng năm từ đất” nhân hệ số 20″ thì ước tính hiện tại, mỗi mét vuông đất tại con đường này phải thu được lợi nhuận 5 triệu đồng một tháng.

Theo tôi, cơ quan quản lý nên xây dựng bộ tiêu chuẩn xác định “giá trị sử dụng” của căn nhà trên tiêu chí “giá trị sống” – tức là những giá trị mà căn nhà đó mang lại cho người sử dụng về sức khỏe, khoảng cách di chuyển gần các tiện ích, mật độ cây xanh xung quanh khu vực…

Công thức tính này cũng sẽ giúp người dân có động lực hơn trong việc lựa chọn những ngôi nhà rộng rãi, nhiều cây xanh ở xa trung tâm để có “giá trị sống” cao hơn. Khi nhiều người chọn ở xa thì nhà ở khu nội thành cũng sẽ không còn xảy ra tình trạng thổi phồng giá bán như hiện tại.

Theo Quang Tan

VnExpress